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ARBITRAGEM SOLUCIONANDO OS PROBLEMAS ATUAIS DOS CONDOMÍNIOS




ARBITRAGEM SOLUCIONANDO OS PROBLEMAS ATUAIS DOS CONDOMÍNIOS



Fonte: Portal Vivendo em Condomínio



Colunista Maria Rosália P. Gomes



Data: 22/02/2007



Atualmente os condomínios, além das funções corri­queiras, respondem perante terceiros, firmando contratos das mais diversas espécies e naturezas, respondendo por todos os interesses coletivos dos condôminos.



São empregadores diretos, de forma que são chamados pela Justiça Obreira em face das reclamações trabalhistas intentadas por seus funcionários.



Celebram contratos para obras e reformas, realizam manutenções, adquirindo os mais variados equipamentos ligados à conservação, conforto e princi­palmente à segurança. Possuem, em razão da expansão de funções, sofisticados e valiosos equipamentos, veículos, e são protagonistas de contratos coletivos, como os relativos à canal de televisão à cabo, ligação da internet etc.



Além da respon­sabilidade trabalhista, previdenciária e fiscal, respondem civilmente pelos acidentes que eventualmente venham a ocorrer em suas dependências.



Enfim, os condomínios exercem funções que vão muito além da antiga missão de apenas arrecadar as taxas condominiais para fazer frente às despesas com a manutenção do prédio, taxas estas, inclusive, que têm gerado grandes impactos negativos na vida dos condôminos, haja vista ter o novo Código Civil, diminuído para 2% a multa em razão de sua inadimplência.



Para todos os problemas supracitados, existe uma forma alternativa e pacífica de solução, a qual vem substituindo a antiga e única alternativa, que se concentrava em procura ao Poder Judiciário.



Tal forma pacífica de solucionar tais problemas chama-se ARBITRAGEM, e já está entre nós há quase 10 anos.



Com o advento da Lei 9.307/96 (Lei de Arbitragem Brasileira, a qual teve como patrono e incentivador o então Senador Marco Maciel), criou-se, no Brasil a possibilidade de serem levadas aos Tribunais Arbitrais, causas que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis, sendo que a sentença arbitral é um título executivo judicial, do qual não cabe mais recurso.



O Procedimento Arbitral é rápido, informal, especializado, sigiloso, e muito menos custoso do que o Procedimento Judicial.



O fato de ser sigiloso impede a humilhação causada ao demandado no Poder Judiciário, porque lá, a causa é pública.



Ademais, na maioria das vezes o que ocorre durante o Procedimento Arbitral é que as próprias partes se compõem, o que é excelente, já que evita o desgaste psicológico e financeiro causado em virtude de uma demanda proposta no Poder Judiciário.

Inúmeras, portanto, as vantagens da Arbitragem para as Administradoras de Condomínios, Síndicos, e para os próprios condôminos, uma vez que rapidamente, de forma sigilosa, e por um custo muito acessível, será dirimida a controvérsia.



Há duas formas de se possibilitar a utilização da Arbitragem pelos Condomínios:



a) Antes mesmo de surgir o conflito de interesses (lide), por meio da Cláusula Compromissória já constante do Ato Institutivo do Condomínio, Convenção e Regimento Interno (entretanto, se isso não for previsto, e os condôminos quiserem fazê-lo agora, poderão, já que o artigo Art. 1351, do Código Civil, alterado pela Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, autoriza da seguinte forma: "Depende da aprovação de dois ter­ços dos votos dos condôminos a altera­ção da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de apro­vação pela unanimidade dos condôminos".) Havendo a presença de tal cláusula no Regimento Interno do Condomínio, todas os conflitos de interesse que lá ocorrerem serão solucionados pelo Tribunal Arbitral escolhido, o qual administrará todo o procedimento, de forma rápida e eficiente, e de modo a preservar uma relação sadia entre as partes, as quais afinal, residem no mesmo edifício!



b) Depois de surgido o conflito, e não presente à cláusula compromissória como acima especificado, há ainda uma outra possibilidade de desembocar-se na Arbitragem, convidando-se a parte inadimplente até o Tribunal Arbitral, por meio de Notificação Extrajudicial, para o comparecimento à audiência designada em data próxima, e, comparecendo ao Tribunal, se for de sua vontade, poderá assinar o Termo de Compromisso Arbitral, o qual, a partir daí, terá os mesmos efeitos da cláusula compromissória supracitada.



Há que se frisar que a sentença arbitral goza dos mesmos poderes da sentença judicial, bastando, em caso de não cumprimento espontâneo do acordo, ser executada judicialmente, sem a necessidade de um processo de conhecimento prévio, em primeira instância, o que hoje está levando, de 3 a 5 anos.



Portanto, temos que a utilização da Arbitragem é um grande ganho não só para os Condomínios, mas para todas as relações civis, trabalhistas e comerciais, que versem apenas sobre direitos patrimoniais disponíveis.






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